Elementen igen

Vi väntar på att Imtech ska komma och titta på vårt värmesystem. Fryser ni så kan ni prova att lufta era element. Följ instruktionen i filmen som du hittar här.

Annonser

Värmecentral, element och extrastämma!

Nu är den stora renoveringen och utbytet av värmecentralen i huset ”Källan 5” (Kristianstadsgatan 17) klar. Vi har fått nya kärl och cirkulationspumpar samt elinstallationer gjorda. I andra huset ”Källan 6” byttes detta 2008. Stamgruppsventiler för tappvatten är nu bytta i båda husen.

En sak kvarstår och det är luftning av elementen och vattenbyte i värmesystemet. Detta skulle ha gjorts i samband med OVKn i tisdags men som ni märkt så blev det inte så. Styrelsen ligger på för att det ska bli gjort så fort som möjligt så att vi inte behöver frysa i höst.

Under kvällen har extrastämman inför det eventuella balkongbygget hållits. Samtliga berörda brf-medlemmar var representerade och röstutfallet blev 15 röster för att gå vidare i processen och en röst emot. Det innebär att styrelsen nu fortsätter arbetet med att få in så fördelaktiga offerter som möjligt för att så småningom kunna lägga fram ett avtal till var och en av de berörda medlemmarna. Undertecknas dessa hoppas vi att vi kan bygga balkonger under våren 2015 i samband med renoveringen.

Trevlig helg!
Styrelsen

Sammanfattning av infomötet

Nedan följer svar på de frågor som kommit in till föreningen inför infomötet igår. Läs och begrunda!

Trevlig helg!
Styrelsen

Allmän info:

1. Ev. Balkonger kommer byggas i samband med övrig renovering och på så sätt inte skapa någon direkt extrastörningar för de boende.

2. Det är de boende som kan och vill bygga balkongerna (de som har fransk balkong idag) som själva bekostar bygget. Det kommer alltså inte vara några som helst kostnader som hamnar på övriga boenden eller föreningen.

3. Husen återställs med kvalitetsbalkonger som det har varit en gång i tiden. Smidesjärnbalkonger, inte tråkiga aluminium som inte skulle passa in utan bra balkonger som ökar attraktionsvärdet på husen.

4. Vi har några hyreslägenheter som kommer få balkonger. En del av dessa vet vi att vi redan kommer att sälja efter bygget då de kommer flyttas ut ur. Detta kommer öka intäkterna till föreningen vilket är viktigt och riktigt värdefullt.

5. Prata med er bank om att göra en omvärdering av lägenheten med balkong. På så sätt kan ni förhoppningsvis få ner lånegraden kontra värdet.

Frågor och svar:
Fråga 1.
Vi har läst att man måste reglera den extra kostnad det kommer bli för föreningen att för framtiden underhålla dessa balkonger. Det verkar finnas olika sätt att göra detta på. Är det bra och vettigt att reglera detta genom att lägga på en extra kostnad i form av en balkongfond på 50kr per lägenhet som bygger balkong?
Eller bör man istället räkna om andelsantalen (är det då att man ökar antalen på de som får balkong, utan att man minskar för de som inte får balkong) och varför bör man i så fall göra detta istället?

Svar: Ni bör räkna om andelstalen. Anledningen är att föreningen egentligen inte kan ta ut några andra avgifter än de som regleras i lagen och stadgarna. Det är årsavgiften som ska täcka föreningens underhålls-kostnader och därför bör de lägenheter som får en balkong få en liten höjning av avgiften motsvarande det belopp som föreningen måste fondera för framtida underhåll av balkongerna.
Om vi som exempel säger att en ny balkong kostar 50 000 kr och livslängden är 50 år så borde de lägenhet som får en ny balkong få ett påslag på avgiften på 1 000 kr om året eller ca 80 kr i månaden; detta är bara ett exempel, ni får lägga in verkliga siffror. Andelstalen räknas om efter detta.
Det är också viktigt att kolla i stadgarna hur underhållsansvaret är fördelat mellan den boende och föreningen. Normalt svarar bostadsrättshavaren för t.ex. snöskottning och renhållning och ibland också för målning av insidan medan föreningen alltid har ansvar för stommen/plattan och balkongens yttersidor.

Fråga 2
75% av rösterna vid extrastämman måste rösta Ja för att balkongbygget ska bli godkänt. Däremot förbinder sig ingen vid denna omröstning att faktiskt bygga en balkong. Har vi förstått detta rätt?

Svar: Enligt §15 i bostadsrättslagen så ska förändringar som innebär en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark fattas på en bolagsstämma. Det finns inget krav på särskild majoritet. Dock så krävs det särskild majoritet om man behöver ändra stadgarna. Då krävs det två stämmor med 2/3 majoritet på andra stämman.

Fråga 3
Om någon då efter omröstningen inte vill bygga balkong, vad har man för alternativ? Hur agerar vi utifrån det?

Svar:
I Bostadsrättlagen 9 kap. §16 punkt 2 står det att ett beslut som innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras genom om- eller tillbyggnad ska bostadsrätts-havaren ge sitt samtycke till förändringen. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke blir beslutet ändå giltigt om minst 2/3 av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av Hyresnämnden.
Om ärendet skulle gå till Hyresnämnden har de att följa BrL 9 kap. 17§. Där stadgas att Hyresnämnden ska godkänna åtgärden om förändringen är ”angelägen” och inte ”skäligen kan tillgodoses på något annat sätt” samt beslutet inte är ”oskäligt” mot bostadsrättshavaren, eller om förändringen kan anses vara av ”liten betydelse” för bostadsrättshavaren och förändringen inte ”skäligen kan tillgodoses på annat sätt”.
Eftersom tanken är, om jag förstod det rätt, att de som ska få en ny balkong också ska betala för denna så blir det dock svårt att genomdriva en balkongutbyggnad mot någons vilja. Man bör skriva ett avtal med varje enskild bostadsrättshavare som reglerar betalningen då det är föreningen som bör stå som byggherre och ingå kontraktet med entreprenören.

Fråga 4
– Om istället föreningen stått för lånet för balkongbygget och fördelat ut kostnaden på lägenheterna med balkong (under exempelvis någon bestämd avskrivningstid), vad hade detta kostat lägenheterna? (Tänker att föreningen borde kunna förhandla fram ett bättre avtal med banken?)

Svar: Eftersom inte föreningen och de övriga boende som inte har möjlighet att bygga balkong ska riskera att drabbas av kostnader är det den enskilde bostadsrättsinnehavaren som måste stå för kostnaden av sin balkong. Räntor ändras över tid och då påverkar det hela föreningen.

Fråga 5
Jag undrar varför det är bestämt att de boende själva ska stå för balkongkostnaden och inte föreningen och att de boende sen får en avgiftshöjning under en viss tid?

Svar: Se fråga 4

Fråga 6
Eftersom det står på sidan ett i infopappret som vi fått ut av er att styrelsen efter stämman tagit ett beslut ska välja entreprenör vill jag innan jag röstar för ja eller nej veta vilka entreprenörer ni kan tänkas välja mellan , se deras offerter och vad deras pris är. Jag vill veta innan jag säger ja/nej vad jag säger ja/nej till.( Min bank vill detta också.)

Svar: Att rösta på stämman för om balkongbygget ska godkännas betyder inte i sig att man förbinder sig till att bygga balkong. Det som man röstar för är om man ger styrelsen befogenheten att driva vidare frågan och genomföra arbetet förutsatt att allt faller på plats sen. Så på extrastämman kommer man endast rösta om styrelsen ska få lov att bygga balkonger, om förändingen av byggnaden godkänns. Efter detta godkännande kommer vi bestämma oss för vilken entreprenör vi ska anlita. Först därefter kan vi presentera exakta siffror på vad just din balkong kommer att kosta. Först då bestämmer du om du verkligen kan bygga och betala för din balkong.

Fråga 7
Vad händer om det blir kvalificerad majoritet för ja men ej ja från alla som har möjlighet att bygga balkong? Kommer då bara de balkonger byggas som sagt ja?

Svar: Om det visar sig att någon av de som kan bygga balkong väljer att inte göra detta, då faller tyvärr hela balkongbygget och inga balkonger kan byggas. Alla 20 balkonger måste byggas för att detta ska genomföras. Viktigt är dock att tänka på att vid stämman röstar man enbart om styrelsen ska få driva ett balkongbygge eller ej. Man förbinder sig inte att bygga sin balkong vid den stämman.

Fråga 8
Gäller det enbart de lägenheter som har fransk balkong eller gäller det samtliga lägenheter som vill och kan bekosta det själva?

Svar: Det gäller enbart de lägenheter som redan har fransk balkong idag. Det är en återställande till hur det en gång har varit. På ritningen kan ni se vilka balkonger det gäller och hur det kommer att se ut på ett ungefär.

Fråga 9
– Vilket pris är det som gäller? I offerten från morneon står exempelvis 77100kr exkl moms för en balkongtyp. Innebär det då att den kommer att kosta 96375kr inkl moms?

Svar: Priserna är exlusive moms och momsen är på 25%. Svaret är alltså ja på denna frågan.

Fråga 10
– Hur funkar det med ROT-avdrag?

Svar: Balkongbyggnation täcks inte av ROT-avdrag. Nybyggnation av balkong till bostadsrätt ger inte rätt till skattereduktion. Skattereduktion medges inte heller för de arbeten som utförs på insidan av ytterväggen och som har ett direkt samband med nybyggnaden av balkongen. Inte heller arbetskostnaden för att reparera eller glasa in en redan befintlig balkong ger rätt till skattereduktion.

Fråga 11
Är det vi som bostadsrättsinnehavare som är beställare eller är det föreningen? Alltså vem kommer avdraget stå på?

Svar: Det är föreningen som är beställare och som i sin tur genom styrelsen tar in pengarna från de bostadsrättsinnehavare som bygger balkong. Det är först när pengarna har kommit föreningen till handa som ordern läggs med entreprenören. Inget avdrag görs för ROT eftersom det ej går att göra på balkongbygge.

Fråga 12
– Om någon röstar för att bygga balkonger, men sen inte kan betala (exempelvis inte får lån), hur betalas detta då? Ska föreningen betala eller höjs avgiften för dessa då (under exempelvis någon bestämd avskrivningstid)? Eller avbryts planerna?

Svar: Se fråga 7.

Fråga 13
Hur stora är balkongerna beräknade att bli?

Svar: Det är lite olika beroende på var på husen de kommer vara. Det framgår i anbudet från Morneon vad varje balkong kommer ha för storlek. Alla balkonger kommer vara ca 1 meter djupa.

Fråga 14
När är det tänkt att byggstart ska vara och när förväntas de stå färdiga?

Svar: Balkongerna kommer att byggas i samband med den stora planerade renoveringen där vi kommer byta fönster, tak och fasad. Det är tänkt att den renoveringen ska komma igång så fort vintern har lagt sig, förhoppningsvis i mars. Förhoppningen är att allt är klart till någon gång under sommaren.

Fråga 15
Om jag inte kan vara med och rösta på extra stämman nästa torsdag, kan jag rösta med fullmakt? Hur får jag fullmakten?

Svar: Vill man rösta på stämman men inte kan medverka fysiskt så får man lämna en fullmakt till någon granne innan stämman.

Luftning av elementen

Under september månad kommer vi att genomföra luftning av elementen i våra lägenheter. Mer information om tider för genomförandet meddelas när det är bokat och klart!

Luftning av källarna

Våra källare blev översvämmade igår efter det enträgna regnandet. Vår förvaltare från Bredablick har idag varit och tittat på skadorna men tror att källarna torkar upp av dig själva om de bara får luftas. Därför är det viktigt att vi låter dörrarna stå uppställda ett tag och att ni som har djur håller extra koll på att era katter inte gör sig allt för hemmastadda där nere.

Det är naturligtvis bråda dagar för alla som arbetar med fuktskador men försäkringsbolag och Anticimex är på ingång så fort de kan. Vi kan iallafall tacka vår lyckliga stjärna att vi har våra förråd på vindarna.

Hälsningar,
Styrelsen