Categories
Uncategorized

Rapport från styrelsemötet 15/1

Styrelsen har valt Morneon som entreprenör för den stora renoveringen av tak, fasader och fönsterbyte. Just nu arbetar vi med bygglovsansökan och att få bygglovet godkänt.

Vi håller även på att sammanställa balkongbygget som även det kommer att göras av Morneon i samband med renoveringen. Vi kommer inom kort att utlysa en extrastämma för att fastställa reglering av andelstalen och besluta om avgiftshöjning för de som bygger balkong. Vi kommer även inom kort skicka ut betalningsinformation för vad balkongerna kommer att kosta och detaljer kring betalningen.

Vi har en trasig tvättmaskin på 19 och vaktmästaren är kontaktad. Vi inväntar nu svar om den går att laga. Vaktmästaren kommer även att rensa blad övergivna tvättlås.

Vi kommer att genomföra en cykelrensning framöver och ta bort cyklar som är utom räddning och ingen vill ta hand om.

Sist men inte minst: Inom kort kommer valberedningen att knacka dörr i förhoppning att hitta nya styrelseledamöter. Vi har två avgående ledamöter som gärna lämnar över till minst två nya engagerade medlemmar!

Trevlig helg alla boende!
//Styrelsen

Advertisement
Categories
Uncategorized

God fortsättning och nya avfallspåsar!

Nu finns det massor av nya avfallspåsar att hämta i tvättstugan på Kristianstadsgatan 17! Vi låter dem ligga på bordet tills vidare ifall att nya översvämningar väntar..

Styrelsen passar också på att önska alla medlemmar och hyresgäster god fortsättning på det nya året!

Categories
Styrelsemöte

Styrelsemöte 27/11

Idag har vi avhandlat många punkter på dagordningen. Vi har bl.a. diskuterat detta:

-Vår försäkring går ut framöver och vi har valt ett nytt bolag som kan erbjuda ett bättre avtal -Folksam.

-Vi har bestämt att vi ska ha vår årsstämma 2015 i mitten av maj. Inför stämman kan boende skicka in motioner som ska tas upp vid stämman via mail.

-Vid årsskiftet kommer vi att höja avgiften med 3%. Det gör vi för att bibehålla god ekonomi i föreningen.

– Det var vissa som inte var hemma när vi luftade elementen. Det fanns också en del element som behöver lagas. Lappar om datum för nytt besök för att åtgärda felen kommer i brevlådan framöver.

– Efter vår OVK-besiktning behövs också åtgärder för ventiler etc. och de utförs av Imtech som gjorde inspektionen.

– Vi har fått reda på att de avfallspåsar som finns i källaren på 17 inte bör användas eftersom de kan ha fått kloakvatten på sig vid översvämningen. Släng påsar ni tagit med er upp i lägenheterna efter översvämningen i slutet på september. Nya påsar ska beställas och kommer så fort som möjligt.

– Vi hade ju en stor utrensning av vindarna i slutet av sommaren för att bli av med skräp som stod i gångarna. Nu är det tyvärr så att det återigen finns möbler utanför förråd på våra vindar och förutom att de står i vägen så utgör de en fara vid brand. Möbler som står i gemensamma utrymmen kommer därför att beslagtas av föreningen om de hittas på fel plats i fortsättningen.

Categories
Styrelsemöte

Rapport från styrelsemötet 6/11

På styrelsemötet diskuterades fördelningen av styrelsearbetet och våra rutiner för att hantera ärenden. Det är mycket som händer i vår förening, både med renoveringen och olika mer eller mindre akuta ärenden. Det ordinarie styrelsearbetet hamnar ovanpå det och vi behöver alla hjälpas åt i föreningen för att inte belasta styrelsen för hårt. Boende kan hjälpa till med detta genom att själva använda den information som finns här på sidan, höra av sig via mail när det är något särskilt och visa förståelse för att vi måste prioritera bland ärendena och att det därför kan ta lite tid ibland.

Nu har vi i alla fall fungerande värme i våra lägenheter igen men det finns fortfarande ombesiktigade lägenheter efter OVK och element-kontrollerna. Kom ihåg att du som medlem har skyldighet att hålla din lägenhet tillgänglig när sådant arbete behöver utföras. Imtech, som fixar med våra element, kommer att boka tid med de boende i de lägenheter som behöver reparation och service av element och alltså inte genom styrelsen.

Angående renoveringen så håller vi just nu på att diskutera vilka fönster vi ska välja och förhandlar kring offerterna. Vi hoppas att vi snart ska kunna skriva avtal med något av de företag som lämnat in offerter. Vi har också ett pågående ärende kring en skada på taket på Södra parkgatan. Förhoppningsvis kommer vi kunna skriva avtal även för det arbetet inom kort och kunna åtgärda skadan.

Nu hoppas vi att alla får en skön hösthelg!

//Styrelsen

Categories
Information

Elementen igen

Vi väntar på att Imtech ska komma och titta på vårt värmesystem. Fryser ni så kan ni prova att lufta era element. Följ instruktionen i filmen som du hittar här.

Categories
Information Styrelsemöte

Värmecentral, element och extrastämma!

Nu är den stora renoveringen och utbytet av värmecentralen i huset “Källan 5” (Kristianstadsgatan 17) klar. Vi har fått nya kärl och cirkulationspumpar samt elinstallationer gjorda. I andra huset “Källan 6” byttes detta 2008. Stamgruppsventiler för tappvatten är nu bytta i båda husen.

En sak kvarstår och det är luftning av elementen och vattenbyte i värmesystemet. Detta skulle ha gjorts i samband med OVKn i tisdags men som ni märkt så blev det inte så. Styrelsen ligger på för att det ska bli gjort så fort som möjligt så att vi inte behöver frysa i höst.

Under kvällen har extrastämman inför det eventuella balkongbygget hållits. Samtliga berörda brf-medlemmar var representerade och röstutfallet blev 15 röster för att gå vidare i processen och en röst emot. Det innebär att styrelsen nu fortsätter arbetet med att få in så fördelaktiga offerter som möjligt för att så småningom kunna lägga fram ett avtal till var och en av de berörda medlemmarna. Undertecknas dessa hoppas vi att vi kan bygga balkonger under våren 2015 i samband med renoveringen.

Trevlig helg!
Styrelsen

Categories
Information

Undrar du över ljudet från källaren?

Det kommer från de fläktar som Anticimex nu har satt in för att få bort fukten som blev kvar efter regnet. Fläktarna stannar till dess att fukten är borta.

//Styrelsen

Categories
Information

Sammanfattning av infomötet

Nedan följer svar på de frågor som kommit in till föreningen inför infomötet igår. Läs och begrunda!

Trevlig helg!
Styrelsen

Allmän info:

1. Ev. Balkonger kommer byggas i samband med övrig renovering och på så sätt inte skapa någon direkt extrastörningar för de boende.

2. Det är de boende som kan och vill bygga balkongerna (de som har fransk balkong idag) som själva bekostar bygget. Det kommer alltså inte vara några som helst kostnader som hamnar på övriga boenden eller föreningen.

3. Husen återställs med kvalitetsbalkonger som det har varit en gång i tiden. Smidesjärnbalkonger, inte tråkiga aluminium som inte skulle passa in utan bra balkonger som ökar attraktionsvärdet på husen.

4. Vi har några hyreslägenheter som kommer få balkonger. En del av dessa vet vi att vi redan kommer att sälja efter bygget då de kommer flyttas ut ur. Detta kommer öka intäkterna till föreningen vilket är viktigt och riktigt värdefullt.

5. Prata med er bank om att göra en omvärdering av lägenheten med balkong. På så sätt kan ni förhoppningsvis få ner lånegraden kontra värdet.

Frågor och svar:
Fråga 1.
Vi har läst att man måste reglera den extra kostnad det kommer bli för föreningen att för framtiden underhålla dessa balkonger. Det verkar finnas olika sätt att göra detta på. Är det bra och vettigt att reglera detta genom att lägga på en extra kostnad i form av en balkongfond på 50kr per lägenhet som bygger balkong?
Eller bör man istället räkna om andelsantalen (är det då att man ökar antalen på de som får balkong, utan att man minskar för de som inte får balkong) och varför bör man i så fall göra detta istället?

Svar: Ni bör räkna om andelstalen. Anledningen är att föreningen egentligen inte kan ta ut några andra avgifter än de som regleras i lagen och stadgarna. Det är årsavgiften som ska täcka föreningens underhålls-kostnader och därför bör de lägenheter som får en balkong få en liten höjning av avgiften motsvarande det belopp som föreningen måste fondera för framtida underhåll av balkongerna.
Om vi som exempel säger att en ny balkong kostar 50 000 kr och livslängden är 50 år så borde de lägenhet som får en ny balkong få ett påslag på avgiften på 1 000 kr om året eller ca 80 kr i månaden; detta är bara ett exempel, ni får lägga in verkliga siffror. Andelstalen räknas om efter detta.
Det är också viktigt att kolla i stadgarna hur underhållsansvaret är fördelat mellan den boende och föreningen. Normalt svarar bostadsrättshavaren för t.ex. snöskottning och renhållning och ibland också för målning av insidan medan föreningen alltid har ansvar för stommen/plattan och balkongens yttersidor.

Fråga 2
75% av rösterna vid extrastämman måste rösta Ja för att balkongbygget ska bli godkänt. Däremot förbinder sig ingen vid denna omröstning att faktiskt bygga en balkong. Har vi förstått detta rätt?

Svar: Enligt §15 i bostadsrättslagen så ska förändringar som innebär en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark fattas på en bolagsstämma. Det finns inget krav på särskild majoritet. Dock så krävs det särskild majoritet om man behöver ändra stadgarna. Då krävs det två stämmor med 2/3 majoritet på andra stämman.

Fråga 3
Om någon då efter omröstningen inte vill bygga balkong, vad har man för alternativ? Hur agerar vi utifrån det?

Svar:
I Bostadsrättlagen 9 kap. §16 punkt 2 står det att ett beslut som innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras genom om- eller tillbyggnad ska bostadsrätts-havaren ge sitt samtycke till förändringen. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke blir beslutet ändå giltigt om minst 2/3 av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av Hyresnämnden.
Om ärendet skulle gå till Hyresnämnden har de att följa BrL 9 kap. 17§. Där stadgas att Hyresnämnden ska godkänna åtgärden om förändringen är ”angelägen” och inte ”skäligen kan tillgodoses på något annat sätt” samt beslutet inte är ”oskäligt” mot bostadsrättshavaren, eller om förändringen kan anses vara av ”liten betydelse” för bostadsrättshavaren och förändringen inte ”skäligen kan tillgodoses på annat sätt”.
Eftersom tanken är, om jag förstod det rätt, att de som ska få en ny balkong också ska betala för denna så blir det dock svårt att genomdriva en balkongutbyggnad mot någons vilja. Man bör skriva ett avtal med varje enskild bostadsrättshavare som reglerar betalningen då det är föreningen som bör stå som byggherre och ingå kontraktet med entreprenören.

Fråga 4
– Om istället föreningen stått för lånet för balkongbygget och fördelat ut kostnaden på lägenheterna med balkong (under exempelvis någon bestämd avskrivningstid), vad hade detta kostat lägenheterna? (Tänker att föreningen borde kunna förhandla fram ett bättre avtal med banken?)

Svar: Eftersom inte föreningen och de övriga boende som inte har möjlighet att bygga balkong ska riskera att drabbas av kostnader är det den enskilde bostadsrättsinnehavaren som måste stå för kostnaden av sin balkong. Räntor ändras över tid och då påverkar det hela föreningen.

Fråga 5
Jag undrar varför det är bestämt att de boende själva ska stå för balkongkostnaden och inte föreningen och att de boende sen får en avgiftshöjning under en viss tid?

Svar: Se fråga 4

Fråga 6
Eftersom det står på sidan ett i infopappret som vi fått ut av er att styrelsen efter stämman tagit ett beslut ska välja entreprenör vill jag innan jag röstar för ja eller nej veta vilka entreprenörer ni kan tänkas välja mellan , se deras offerter och vad deras pris är. Jag vill veta innan jag säger ja/nej vad jag säger ja/nej till.( Min bank vill detta också.)

Svar: Att rösta på stämman för om balkongbygget ska godkännas betyder inte i sig att man förbinder sig till att bygga balkong. Det som man röstar för är om man ger styrelsen befogenheten att driva vidare frågan och genomföra arbetet förutsatt att allt faller på plats sen. Så på extrastämman kommer man endast rösta om styrelsen ska få lov att bygga balkonger, om förändingen av byggnaden godkänns. Efter detta godkännande kommer vi bestämma oss för vilken entreprenör vi ska anlita. Först därefter kan vi presentera exakta siffror på vad just din balkong kommer att kosta. Först då bestämmer du om du verkligen kan bygga och betala för din balkong.

Fråga 7
Vad händer om det blir kvalificerad majoritet för ja men ej ja från alla som har möjlighet att bygga balkong? Kommer då bara de balkonger byggas som sagt ja?

Svar: Om det visar sig att någon av de som kan bygga balkong väljer att inte göra detta, då faller tyvärr hela balkongbygget och inga balkonger kan byggas. Alla 20 balkonger måste byggas för att detta ska genomföras. Viktigt är dock att tänka på att vid stämman röstar man enbart om styrelsen ska få driva ett balkongbygge eller ej. Man förbinder sig inte att bygga sin balkong vid den stämman.

Fråga 8
Gäller det enbart de lägenheter som har fransk balkong eller gäller det samtliga lägenheter som vill och kan bekosta det själva?

Svar: Det gäller enbart de lägenheter som redan har fransk balkong idag. Det är en återställande till hur det en gång har varit. På ritningen kan ni se vilka balkonger det gäller och hur det kommer att se ut på ett ungefär.

Fråga 9
– Vilket pris är det som gäller? I offerten från morneon står exempelvis 77100kr exkl moms för en balkongtyp. Innebär det då att den kommer att kosta 96375kr inkl moms?

Svar: Priserna är exlusive moms och momsen är på 25%. Svaret är alltså ja på denna frågan.

Fråga 10
– Hur funkar det med ROT-avdrag?

Svar: Balkongbyggnation täcks inte av ROT-avdrag. Nybyggnation av balkong till bostadsrätt ger inte rätt till skattereduktion. Skattereduktion medges inte heller för de arbeten som utförs på insidan av ytterväggen och som har ett direkt samband med nybyggnaden av balkongen. Inte heller arbetskostnaden för att reparera eller glasa in en redan befintlig balkong ger rätt till skattereduktion.

Fråga 11
Är det vi som bostadsrättsinnehavare som är beställare eller är det föreningen? Alltså vem kommer avdraget stå på?

Svar: Det är föreningen som är beställare och som i sin tur genom styrelsen tar in pengarna från de bostadsrättsinnehavare som bygger balkong. Det är först när pengarna har kommit föreningen till handa som ordern läggs med entreprenören. Inget avdrag görs för ROT eftersom det ej går att göra på balkongbygge.

Fråga 12
– Om någon röstar för att bygga balkonger, men sen inte kan betala (exempelvis inte får lån), hur betalas detta då? Ska föreningen betala eller höjs avgiften för dessa då (under exempelvis någon bestämd avskrivningstid)? Eller avbryts planerna?

Svar: Se fråga 7.

Fråga 13
Hur stora är balkongerna beräknade att bli?

Svar: Det är lite olika beroende på var på husen de kommer vara. Det framgår i anbudet från Morneon vad varje balkong kommer ha för storlek. Alla balkonger kommer vara ca 1 meter djupa.

Fråga 14
När är det tänkt att byggstart ska vara och när förväntas de stå färdiga?

Svar: Balkongerna kommer att byggas i samband med den stora planerade renoveringen där vi kommer byta fönster, tak och fasad. Det är tänkt att den renoveringen ska komma igång så fort vintern har lagt sig, förhoppningsvis i mars. Förhoppningen är att allt är klart till någon gång under sommaren.

Fråga 15
Om jag inte kan vara med och rösta på extra stämman nästa torsdag, kan jag rösta med fullmakt? Hur får jag fullmakten?

Svar: Vill man rösta på stämman men inte kan medverka fysiskt så får man lämna en fullmakt till någon granne innan stämman.

Categories
Information

Glöm inte infomötet ikväll!

Välkomna på infomöte ikväll den 2/10 kl 19. 00 på gården till Kristianstadsgatan 19 med anledning av en eventuell balkongrestaurering.

Categories
Styrelsemöte

Rapport från styrelsemötet 25/9

Ikväll har styrelsen haft möte och mycket har avhandlats:

-Styrelsen har haft ekonomimöte med vår förvaltare Bredablick. Ekonomin ser bra ut och föreningen har balans i kassaflödet.

-Progressiv låneavskrivning ska inte längre tillåtas för nya föreningar men det kommer inte att innebära höjda avgifter för oss. Däremot kan det betyda minus i budgeten. Det kan därför vara bra att vara medveten om vad det beror på och informera sin mäklare om att detta har en naturlig förklaring vid en ev försäljning. Många föreningar är i samma läge.

-Renoveringen väntar på beslut om restaurering av våra balkonger. Ni har idag fått en kallelse i brevlåda och är välkomna på infomöte den 2/10 kl 19 samt stämma med omröstning den 9/10 kl 19.

Efter det att beslut har tagits i balkongfrågan kan vi skriva avtal med våra entreprenörer. Renoveringen kommer att påbörjas tidigast i mars 2015.

– Har du inte ändrat din hemförsäkring efter att du köpt bostadsrätt så gör det. Samma villkor gäller inte för hyresrätt som för bostadsrätt.

-Vi ligger på Anticimex och polygon för att de ska komma hit och inspektera källarna efter regnet. Vi hoppas på besök snart.

-Den planerade kontrollen av elementen kommer att genomföras i oktober istället för september.

//Styrelsen